Экспертиза недвижимости: что проверить и как не попасться на мошенников

Когда вы покупаете квартиру, экспертиза недвижимости, комплексная проверка жилья на юридические, технические и финансовые риски. Также известна как юридическая и техническая проверка, она — ваша последняя линия обороны перед тем, как отдать деньги. Без неё вы рискуете купить квартиру с долгами, незаконной перепланировкой, скрытыми дефектами или даже с прописанными людьми, которых не выселить годами. Это не про страх — это про здравый смысл.

Экспертиза недвижимости включает в себя три ключевых блока: юридическая чистота, проверка прав на объект и отсутствие обременений, оценка недвижимости, сравнение рыночной цены с кадастровой и реальными сделками в районе и техническое состояние, осмотр конструкций, инженерных систем и выявление скрытых повреждений. Например, если кадастровая стоимость ниже рыночной — это не значит, что квартира дешевле. Часто это признак, что продавец хочет снизить налог, а вы — рискнуть деньгами. А если в ЕГРН нет записи о перепланировке, а стена между кухней и комнатой исчезла — это не «удобно», это повод для отказа. В 2025 году Пенсионный фонд и банки требуют отчеты экспертов даже при покупке с маткапиталом. И это не бюрократия — это защита ваших детей от убыточных сделок.

Самая частая ошибка — верить, что «всё проверит риелтор» или «всё ок, ведь документы в порядке». Но документы могут быть поддельными, а риелтор — просто хочет быстрее закрыть сделку. Настоящий эксперт не просто смотрит выписку из ЕГРН — он проверяет архивы, смотрит, не было ли судов по этому объекту, не было ли отказов в регистрации, не висит ли арест. Он снимает замеры, проверяет, совпадает ли площадь с техпаспортом, не было ли утечек в подвале, не перегружены ли стены. Он знает, что в новостройке с «льготной» ипотекой застройщик может скрыть, что генподрядчик уже в банкротстве. Или что в доме с «дальневосточной ипотекой» не сделали теплоснабжение — и зимой будет -15 в комнате.

Экспертиза недвижимости — это не разовая процедура. Это инвестиция. Даже если вы не берете ипотеку, даже если продаете — вы защищаете себя от будущих претензий, штрафов, судов и потери денег. В наших статьях вы найдете пошаговые чек-листы: как проверить долгов по ЖКХ, как расшифровать кадастровую стоимость, как не попасться на «дешевую» квартиру с обременениями, как оценить застройщика по ЕГРЮЛ. Здесь нет теории. Только то, что реально спасает деньги и нервы.