Документы для оценки недвижимости: что нужно и как не ошибиться

Когда вы решаете продать, купить или застраховать жильё, первое, что запрашивают — документы для оценки недвижимости, набор бумаг, подтверждающих право собственности и технические характеристики объекта. Также известные как пакет для оценщика, они — основа для точной рыночной оценки. Без них оценка либо не состоится, либо будет настолько неточной, что её не примут ни в банке, ни в суде.

Самый частый вопрос: «Что именно нужно?». Ответ простой — выписка из ЕГРН, официальный документ, подтверждающий право собственности и основные характеристики объекта. Без неё ни один оценщик не начнёт работу. В ней указаны площадь, адрес, кадастровый номер и, что важно, кадастровая стоимость, цена, установленная государством для налогообложения. Но она редко совпадает с рыночной. Оценщик её берёт за отправную точку, а потом корректирует по реальным данным: ремонту, этажу, состоянию подъезда и даже виду из окна.

Второй обязательный документ — технический паспорт, чертёж квартиры с точными размерами комнат и перегородок. Если его нет, оценщик может запросить его в БТИ, но это займёт недели. Лучше подготовить заранее. Для частных домов — ещё и свидетельство о праве на землю, документ, подтверждающий, что вы владеете не только домом, но и участком. Без него оценка земли не будет корректной, а значит, и общая стоимость объекта — завышена или занижена.

Многие думают, что достаточно копии паспорта и договора купли-продажи. Это ошибка. Оценщик работает с фактами, а не с воспоминаниями. Если у вас есть акт приёмки квартиры из новостройки — дайте его. Если делали перепланировку и получали разрешение — приложите. Даже если вы считаете, что это «не важно». Оценщик не знает, как вы жили в квартире — он видит только бумаги. И чем их больше, тем точнее результат.

И ещё — не забудьте про документы, подтверждающие отсутствие обременений. Если на квартире есть арест, ипотека или запрет на регистрацию, это сразу снижает стоимость. Оценщик не может игнорировать такие риски. Проверьте, нет ли в ЕГРН записей о залогах — и если есть, подготовьте справку об их снятии. Это сэкономит вам и время, и деньги.

Самая частая ошибка — ждать, пока оценщик скажет, что нужно. Лучше собрать всё заранее. В среднем, процесс занимает 3–5 дней. Если вы приедете с полным пакетом — оценку сделают за день. Если не хватит одного листа — всё отложится на неделю. И да, не пытайтесь подделать документы. Оценщики знают, как выглядят настоящие бумаги. Подделка — это не просто провал оценки, это ещё и риск уголовной ответственности.

Всё, что вы найдёте ниже — реальные кейсы, чек-листы и инструкции от тех, кто сталкивался с этим лично. Как правильно подготовить пакет, чтобы оценщик не задавал лишних вопросов. Как проверить кадастровую стоимость и не переплатить налог. Что делать, если документы утеряны. И как не попасться на «быструю оценку за 500 рублей» — которая потом не пройдёт в банке.