Как считать доходность аренды квартиры: валовая и чистая рентабельность

Вы купили квартиру, чтобы сдавать её в аренду. Но сколько вы реально зарабатываете? Многие думают, что если квартира сдаётся за 40 000 рублей в месяц, то годовой доход - 480 000 рублей. Но это только начало. На самом деле, доходность аренды - это не просто сумма, которую приносит сдача. Это то, что остаётся после всех расходов, налогов, ремонтов и простоев. И если вы не считаете правильно, можете оказаться в убытке, даже при высокой арендной ставке.

Что такое валовая рентабельность и зачем она нужна

Валовая рентабельность - это самый простой способ оценить, насколько выгодна покупка квартиры для аренды. Она показывает, какой процент от вашей общей вложений приносит арендный доход до вычета расходов. Формула проста: (Годовой арендный доход / Общая стоимость квартиры) × 100%.

Общая стоимость - это не только цена по договору купли-продажи. Сюда входят все ваши затраты на приобретение: риэлторская комиссия (2-3% от цены), госпошлина за регистрацию (2 000 рублей), налог на имущество (0,1% от кадастровой стоимости), и, что часто игнорируют, ремонт под сдачу. Например, если вы купили однокомнатную квартиру за 6 500 000 рублей, заплатили 195 000 рублей риэлтору, 2 000 рублей за регистрацию и вложили 350 000 рублей в ремонт, то ваша общая стоимость - 7 047 000 рублей.

Допустим, вы сдаёте её за 35 000 рублей в месяц. Если считать 12 месяцев, годовой доход - 420 000 рублей. Валовая рентабельность: (420 000 / 7 047 000) × 100 = 5,96%. Это выглядит неплохо. Но вот проблема: почти никто не сдаёт квартиру без перерывов. Эксперты Яндекс.Недвижимости и Emirishomes рекомендуют считать только 11 месяцев аренды - на один месяц простоя между арендаторами. Тогда доход - 385 000 рублей в год, а рентабельность падает до 5,46%.

В Москве и Санкт-Петербурге валовая рентабельность редко превышает 6%. В регионах, где квартиры дешевле, показатели могут быть выше - 7-9%. Но это не значит, что в Москве не стоит сдавать. Это значит, что вы должны считать точнее.

Чистая рентабельность - правда о вашей прибыли

Валовая рентабельность - как смотреть на бензобак, не зная, сколько топлива уходит на дорогу. Чистая рентабельность показывает, сколько реально остаётся в кармане. Она учитывает все расходы: налоги, коммуналку, ремонт, страхование, обслуживание.

Формула: ((Годовой арендный доход − Годовые расходы) / Общая стоимость квартиры) × 100%.

Расходы - это не только налоги. Давайте разберём по пунктам:

• Налог на доходы (НДФЛ): если вы на общей системе - 13% от арендного дохода. Но с 2023 года есть выгодный вариант - патентная система. За фиксированную сумму (в зависимости от региона) вы платите 4%. Это экономия до 9% годовых. Для квартиры с доходом 385 000 рублей в год, налог по патенту - 15 400 рублей, а не 50 050 рублей.
• Коммунальные платежи: если вы платите за воду, электричество, отопление - это ваши расходы. Если арендатор платит - не учитывайте.
• Техническое обслуживание: замена лампочек, чистка вентиляции, ремонт кранов. В среднем - 10 000-15 000 рублей в год.
• Страхование: страховка от пожара, затопления - 3 000-7 000 рублей в год.
• Налог на имущество: 0,1% от кадастровой стоимости. Для квартиры в 6 млн рублей - около 6 000 рублей в год.
• Ремонт после арендаторов: самая скрытая статья. Каждые 2-3 года нужно делать косметический ремонт: покраска стен, замена линолеума, ремонт сантехники. В среднем - 70 000 рублей. Это 23 000 рублей в год, если распределить на три года.

Пример: квартира за 6 400 000 рублей, сдаётся за 35 000 рублей в месяц (385 000 рублей в год). Расходы:

• Налог (патент): 15 400 руб.
• Обслуживание: 10 000 руб.
• Страхование: 5 000 руб.
• Налог на имущество: 6 000 руб.
• Ремонт (в пересчёте на год): 23 000 руб.
• Итого расходов: 59 400 рублей

Чистый доход: 385 000 − 59 400 = 325 600 рублей.

Чистая рентабельность: (325 600 / 6 400 000) × 100 = 5,09%.

Теперь вы видите реальную картину. Это уже не 5,96%, а 5,09%. И это при условии, что вы используете патент - самую выгодную систему налогообложения. Если бы вы платили 13% НДФЛ, чистая рентабельность упала бы до 3,4%.

Ипотека и доходность: почему вы можете работать в минус

Многие покупают квартиры в ипотеку, считая, что арендный доход покроет платежи. Но это не всегда так. Ипотечный платёж - это не расход, это возвратная часть. Но он уходит из вашего кармана, пока вы не погасите кредит.

Допустим, вы купили квартиру за 8 000 000 рублей, вложили 2 000 000 рублей собственных, взяли ипотеку на 6 000 000 рублей под 16% на 20 лет. Ежемесячный платёж - около 51 000 рублей. Годовой платёж - 612 000 рублей.

Арендный доход - 385 000 рублей (как в предыдущем примере). Чистый доход от аренды - 325 600 рублей. Выходит, вы платите по ипотеке 612 000, а получаете 325 600. Разница - 286 400 рублей в год. Это значит, что вы каждый год теряете почти 300 000 рублей, чтобы сдавать квартиру.

Но тут есть нюанс. Вы не теряете 300 000 рублей. Часть ипотечного платежа - это погашение основного долга. Это не расход, это инвестиция в собственность. Но пока вы не продадите квартиру, это деньги, которые уходят из вашего бюджета. И если вы не считаете чистую рентабельность с учётом ипотеки, вы рискуете оказаться в долговой ловушке.

Эксперты Domclick и RBC Research отмечают: в первые 3-5 лет ипотечная аренда часто работает в минус. Но если квартира растёт в цене - например, на 10-15% в год - вы можете компенсировать убытки за счёт роста капитала. Именно поэтому многие инвесторы сегодня смотрят не только на текущий доход, но и на рост стоимости актива.

Срок окупаемости: когда вы вернёте свои деньги

Срок окупаемости - это сколько лет вам нужно сдавать квартиру, чтобы окупить все вложения. Формула: Общая стоимость квартиры / Годовой чистый доход.

В нашем примере: 6 400 000 / 325 600 = 19,6 лет.

Это значит, что если ничего не изменится - вы не вернёте свои деньги 20 лет. А если вы купили квартиру в ипотеку и тратите 286 400 рублей в год на её содержание, срок окупаемости становится бесконечным - пока вы не продадите её дороже.

По данным RBC Research, средний срок окупаемости по России - 15-20 лет для чистой рентабельности. Это длиннее, чем по банковским депозитам (средняя ставка 7,5% в 2023 году - окупаемость 13,3 года). Но если квартира растёт в цене на 10% в год, то за 5 лет она подорожает на 600 000 рублей. Это уже не просто аренда - это инвестиция в актив, который растёт.

Что говорят реальные люди: ошибки и успехи

На форумах Domofond и Reddit можно найти как жалобы, так и восторги. Пользователь 'RentalInvestor2023' из Казани пишет: «Сдал квартиру за 32 000, но после ипотеки, налогов и ремонтов осталось 15 000 рублей в год. Рентабельность 0,35% - не стоит того».

А пользователь 'MoscowRenter' на Reddit: «Купил за 6 млн, вложил 300 тыс. в ремонт, сдаю за 45 000. Чистая рентабельность 7%, плюс квартира подорожала на 15% за год - выигрыш».

Разница? Второй человек считал чистую рентабельность, не игнорировал ремонт, использовал патент, и учитывал рост стоимости. Первый - считал только арендный доход и не понял, что ипотека и налоги убивают прибыль.

Опрос RealtyCalendar показал: 62% арендодателей не учитывают все расходы. 78% не знают, сколько стоит ремонт после арендаторов. Это главная причина, почему люди думают, что аренда - это пассивный доход, а потом обнаруживают, что работают бесплатно.

Как не попасть в ловушку: 5 правил расчёта

1. Считайте 11 месяцев аренды - один месяц на поиск нового арендатора. Это реалистично.
2. Используйте патентную систему - 4% вместо 13%. Экономия 9% - это как повышение арендной платы на 20%.
3. Закладывайте ремонт каждые 2-3 года - минимум 70 000 рублей. Разделите на три - это 23 000 рублей в год.
4. Не забывайте про налог на имущество - он всегда есть, даже если вы думаете, что «это мелочь».
5. Сравнивайте с депозитами - если чистая рентабельность ниже 5-6%, а вы не ждёте роста цены, лучше положите деньги в банк.

И ещё: не верьте «идеальным» примерам в интернете. Квартира за 4 млн в Уфе - это не то же самое, что квартира за 12 млн в Москве. Сравнивайте только по схожим условиям: район, тип дома, состояние, инфраструктура.

Что будет в 2025 году: прогнозы и тренды

По прогнозам Domclick, к 2025 году валовая рентабельность в России может снизиться до 4,5%, а чистая - до 3,2%. Почему? Больше предложений на рынке, замедление роста цен, рост расходов на содержание.

Но есть и обратная сторона. Инфляция, которая в 2022 году была 11,9%, заставляет арендодателей повышать ставки. Росстат показывает, что арендная плата растёт в среднем на 7% в год. Это значит, что ваш доход будет расти, а долг по ипотеке - нет. Поэтому те, кто считают чистую рентабельность с учётом индексации, получают более точную картину.

Сегодня 65% инвесторов уже используют комбинированный показатель: чистая рентабельность + рост стоимости недвижимости. Это не просто доход - это капитализация. И именно так вы сможете отличить настоящую инвестицию от просто сдачи квартиры.

Аренда - это не пассивный доход. Это бизнес. И как любой бизнес, он требует учёта, расчётов и дисциплины. Не верьте упрощённым формулам. Считайте чистую рентабельность. Сравнивайте с альтернативами. И только тогда вы узнаете, стоит ли ваша квартира ваших денег.