Как проверить проектную компанию и генерального подрядчика застройщика: пошаговая инструкция 2025

Вы выбрали участок, одобрили планировку, даже подписали договор. Но что, если через год выяснится, что стены треснули, трубы протекают, а сроки сорваны на полгода? Это не редкость. По данным Росстата за 2023 год, 27,4% новых домов в России сдаются с превышением бюджета, а 18,7% - с явными дефектами. И большинство этих проблем начинаются не на стройке, а задолго до нее - когда вы выбираете проектную компанию и генерального подрядчика. Проверить их правильно - значит сэкономить не только деньги, но и нервы.

Проверка допусков СРО: первый и самый важный шаг

Никаких копий с телефонов или сканов из Telegram. Вы должны лично проверить наличие действующего допуска СРО. С 2017 года по закону №372-ФЗ все строительные и проектные компании обязаны быть членами саморегулируемой организации. Без этого - они не могут legally работать.

Для проектной компании ищите допуск на подготовку проектной документации. Для генподрядчика - на выполнение строительно-монтажных работ. Зайдите на официальные сайты: reestr.nostroy.ru для НОСТРОЙ и reestr.nopriz.ru для НОПРИЗ. Введите ИНН компании - и проверьте статус. Если там написано «приостановлен» или «исключен» - сразу уходите. По данным Росстроя за 2023 год, 23,5% компаний, которые вам предлагают услуги, не имеют действующих допусков.

Если строится жилой дом выше 5 этажей, или объект с повышенной опасностью (например, с газовым оборудованием), нужна еще и лицензия Ростехнадзора. Без нее - работа незаконна. Попросите оригинал документа и сверьте его с реестром на сайте Ростехнадзора.

Юридическая чистота: судебные дела и учредители

Проверьте, не висит ли у компании долг, иск или арест. Зайдите на сайт ГАС «Правосудие» и введите полное название компании в поиске «Арбитражные дела». Если там больше двух активных дел - это красный флаг. Особенно если иски связаны с качеством работ или невыплатой подрядчикам.

Также посмотрите, сколько раз менялись учредители за последние три года. Если больше двух раз - это означает, что компания перезапускается. Скорее всего, старая компания обанкротилась, и теперь вы работаете с новой, но с теми же людьми и теми же проблемами. По данным ассоциации «Мосстройзаказчик», компании с опытом менее 3 лет ответственны за 41,7% всех срывов сроков и 35,2% дефектов.

Уставный капитал тоже важен. Для генподрядчика - минимум 10 млн рублей по требованиям СРО. Но лучше, если он 15 млн и выше. По данным АСР, компании с капиталом ниже 15 млн рублей в 3,2 раза чаще оставляют объекты незавершенными.

Финансовое здоровье: не просто прибыль, а устойчивость

Прибыль - это хорошо, но устойчивость - это то, что гарантирует, что компания не исчезнет на полпути. Запросите бухотчеты за последние три года. Используйте сервисы «Контур.Экстерн» или «СПАРК-Интерфакс» - они показывают реальные цифры, а не «сказки» на сайте.

Смотрите на два ключевых показателя:

• Коэффициент текущей ликвидности - должен быть выше 1,5. Это значит, что у компании достаточно денег и активов, чтобы покрыть краткосрочные долги. Ниже 1 - сигнал к бегству.
• Рентабельность собственного капитала - минимум 10%. Если ниже 5%, по данным НОИП, 29,3% таких компаний не сдают проекты в срок.

Проверьте кредитную историю через НБКИ. Если есть просрочки по кредитам - это тревожный звоночек. Также убедитесь, что компания имеет банковскую гарантию на выполнение обязательств. Без нее вы рискуете остаться без дома, если подрядчик обанкротится.

Техническая экспертиза: портфолио и документы

Попросите не 3 фото, а 3 реальных объекта, сданных за последние 5 лет, с таким же типом и масштабом, как ваш. Запросите акты ввода в эксплуатацию. Если компания не может их предоставить - это серьезный повод для сомнений. По данным ЦНИИСК им. Кучеренко, 67,4% компаний не могут показать документы по завершенным проектам при проверке.

Для проектной компании проверьте, что проект содержит все 17 разделов по ГОСТ Р 21.1101-2020. Пропущен хотя бы один - например, раздел по энергоэффективности или пожарной безопасности - и вы рискуете получить отказ в разрешении на строительство.

Попросите независимую экспертизу проектной документации. Она должна проверять 12 ключевых параметров: соответствие градостроительным нормам, расчеты несущих конструкций, пожарная безопасность, вентиляция, водоснабжение. Согласно рекомендациям Моспроекткомплекса, без этого этапа вы рискуете начать стройку с ошибками, которые потом исправить будет в 10 раз дороже.

Производственный контроль: кто и как будет следить за работой

Генподрядчик обязан иметь службу производственного контроля - это требование ГОСТ 24297-2013. Она должна проводить не менее 4 видов лабораторных испытаний материалов: бетон, арматура, кирпич, утеплитель. По данным Росаккредитации, только 56,3% компаний делают полный комплекс испытаний. Остальные - экономят, и вы платите за это потом.

Спросите, как проходит контроль на каждом этапе:

• Входной контроль - проверка проекта и материалов до начала работ.
• Операционный контроль - осмотр на каждом этапе: фундамент, стены, перекрытия.
• Промежуточный контроль - проверка скрытых работ: арматура в бетоне, утепление стен, гидроизоляция.
• Приемочный контроль - финальная проверка перед сдачей.

Самый эффективный способ - это комбинация трех надзоров: авторский надзор проектной организации, технический надзор застройщика и производственный контроль генподрядчика. Как говорит профессор МГСУ Владимир Клюс: «Отказ от независимого технического надзора увеличивает вероятность критических дефектов после сдачи на 78%».

Договор: не подписывайте без этого

Договор - это ваша защита. Без детального ТЗ вы рискуете получить не дом, а «похожее на дом».

Обязательно включите:

• Полный перечень работ с объемами и конкретными ГОСТами.
• Четкие сроки поэтапной сдачи (не «в течение 12 месяцев», а «фундамент - до 15.05.2026, стены - до 15.08.2026»).
• Требования к материалам: марка бетона, тип утеплителя, класс арматуры.
• Критерии приемки: что считается браком, как и когда его исправляют.
• Порядок оформления актов скрытых работ - они должны подписываться с вашим представителем.
• Штрафы за срыв сроков - минимум 0,1% от стоимости работ в день.
• Процедура разрешения споров - через суд или арбитраж.

И самое главное: оплата - только по факту выполнения, и не более 75% за этап. Оставшиеся 25% - после устранения всех замечаний. По данным МГСУ, это снижает риски на 45-50%.

Исполнительная документация: ваша страховка на будущее

После каждого этапа вы должны получать журналы работ, акты скрытых работ и паспорта качества материалов. Это не просто бумажки - это ваша гарантия, что все сделано по нормам. По статистике Мосгосстройнадзора, 31,4% объектов получают отказ в сдаче именно из-за отсутствия полной исполнительной документации.

Попросите копии всех документов до начала стройки. Убедитесь, что они оформлены по форме СПДС 21-01-2020. Без них - вы не сможете получить разрешение на проживание, не сможете продать квартиру, не сможете получить страховку.

Тренды 2025: цифровой контроль и новые правила

С 2024 года по закону №111-ФЗ застройщики обязаны внедрять цифровой мониторинг качества для объектов свыше 5 тыс. м². Это значит: дроны для проверки фасадов, BIM-модели для отслеживания этапов, электронные журналы, QR-коды на материалах.

К 2026 году, по прогнозу Аналитического центра при Правительстве РФ, 65-70% проектов будут использовать цифровые технологии. Это снизит количество дефектов на 35-40%. Выбирайте компании, которые уже используют эти системы - они прозрачнее, надежнее и быстрее.

Также с 2024 года обязательная независимая экспертиза требуется для всех объектов свыше 15 тыс. м². Это значит, что даже крупные застройщики больше не могут «закрывать глаза» на ошибки.

Чего не делать: 5 самых частых ошибок

1. Не проверяете реальные объекты. 78,3% заказчиков делают именно так - и попадают в ловушку.
2. Не требуете акты ввода в эксплуатацию. Без них - вы не знаете, как строили.
3. Подписываете договор без ТЗ. Это как купить машину, не зная, что в ней под капотом.
4. Платите 100% авансом. Это самый простой способ отдать деньги и не получить ничего.
5. Игнорируете гарантийные обязательства. Минимум 5 лет на конструкции, 3 года на инженерные системы - это норма. Если не пишут - не доверяйте.

Проверка проектной компании и генподрядчика - это не роскошь. Это обязательная процедура, которая делает разницу между домом, который будет стоять 50 лет, и тем, который через 5 лет потребует полного ремонта. Не экономьте на этом этапе. Лучше потратить неделю на проверки, чем год - на суды и ремонт.