Сделка с ипотекой: что проверить, как не переплатить и какие риски ждут

Сделка с ипотекой, форма покупки недвижимости с привлечением банковского кредита, при которой жильё становится залогом до полного погашения долга. Также известна как кредит под залог недвижимости, она позволяет купить квартиру, не накапливая всю сумму сразу. Но если не проверить всё правильно — вы рискуете потерять деньги, время и даже жильё.

В сделке с ипотекой участвуют три стороны: покупатель, продавец и банк. Каждая из них имеет свои интересы. Банк хочет, чтобы вы платили по графику. Продавец — чтобы деньги пришли быстро и без задержек. А вы? Вы хотите, чтобы квартира была чистой, без долгов, без скрытых дефектов и без юридических подводных камней. И тут начинается самое сложное. Например, если продавец уже получил задаток, денежная сумма, вносимая покупателем в подтверждение намерения заключить сделку, которая при отказе продавца возвращается в двойном размере, но потом банк отказал в кредите — кто виноват? Кто возвращает деньги? Закон говорит: если вы — покупатель, и банк отказал, вы можете потерять задаток, если не прописали в договоре условие «отказ по ипотеке — возврат задатка». Многие так и делают — и потом жалеют.

Ещё один ловушка — банковский аккредитив, безопасный способ расчётов, при котором деньги блокируются в банке до полного выполнения условий сделки, например, регистрации права собственности. Он кажется надёжным, но на практике бывает, что банк требует кучу документов, задерживает перевод, а продавец уходит с пустыми руками. Или наоборот — вы платите, а продавец не регистрирует сделку, потому что у него ещё есть долги по ЖКХ. Проверить их можно только через выписку из ЕГРН и справку из управляющей компании. Не полагайтесь на слова. Проверяйте документы.

Ипотека — это не только ставка. Это сроки, штрафы за досрочное погашение, требования к страхованию, условия по первоначальному взносу. В 2025 году многие застройщики предлагают «льготные» ставки — 3-4% на два года. Но после этого ставка может вырасти вдвое. А цена квартиры уже завышена на 15-20%, чтобы компенсировать скидку. Выгода? Только если вы точно знаете, что будете жить там пять лет и сможете платить больше. Иначе — ловушка.

Сделка с ипотекой требует не просто подписания бумаг. Она требует проверки: кто продавец, что за дом, есть ли обременения, какова история квартиры, как работает банк, какие документы нужны и когда вы получите ключи. Всё это — не теория. Это то, что уже спасло сотни покупателей от потери денег. Ниже вы найдёте реальные истории, чек-листы и инструкции, которые помогут вам пройти этот путь без ошибок. Не пропустите — это то, что никто не расскажет вам в офисе банка.