Ипотека с залогом: как оформить, какие риски и как не попасть в ловушку

Когда вы берёте ипотека с залогом, кредит, при котором недвижимость становится обеспечением для банка. Также известен как закладной кредит, он позволяет купить квартиру, не имея полной суммы, но связывает вас с банком на десятилетия. Это не просто кредит — это юридическое обязательство, где ваша квартира становится залогом. Если вы перестанете платить, банк имеет право забрать её. И это не пугалка — в 2024 году более 12% ипотечных сделок в России завершились изъятием жилья из-за просрочек.

Банк не просто даёт деньги. Он проверяет не только ваш доход, но и саму недвижимость. залог недвижимости, объект, который вы предоставляете в обеспечение кредита. Также известен как обеспечение по кредиту, должен соответствовать строгим требованиям: не быть аварийным, не иметь обременений, не находиться в зоне риска (например, рядом с ТЭЦ или в зоне затопления). Если в ЕГРН есть запись о судебных спорах — банк откажет, даже если вы платите стабильно. А ещё банк требует, чтобы квартира была оценена независимым экспертом. И эта оценка часто ниже рыночной — на 15-20%. Это значит, что даже если вы купили квартиру за 5 млн рублей, банк может дать кредит только на 4 млн. Разницу вы должны докинуть сами.

Самая частая ошибка — люди думают, что залог — это просто формальность. Нет. Это ваша квартира, которую банк может забрать. И если вы не понимаете, как работает банк, финансовая организация, предоставляющая кредит под залог недвижимости. Также известен как кредитор, он выбирает условия, вы не сможете договориться. Условия меняются каждый месяц: ставки, требования к первоначальному взносу, сроки одобрения. В 2025 году некоторые банки стали требовать 30% первоначального взноса даже для молодых семей. А если вы работаете по гражданско-правовому договору — вам могут отказать, даже если ваш доход выше среднего.

Ипотека с залогом — это не про то, как получить деньги. Это про то, как не потерять дом. Всё, что вы найдёте ниже, — это реальные истории, инструкции и проверенные способы избежать ошибок, которые ломают жизни тысяч людей. От того, как правильно проверить ДДУ, до того, как подтвердить оплату процентов для налогового вычета. Здесь нет теории. Только то, что работает на практике.