Цепочка сделок: как не потерять деньги при перепродаже недвижимости

Когда вы продаете свою квартиру, чтобы купить новую — это называется цепочка сделок, серией взаимозависимых сделок с недвижимостью, где результат одной операции влияет на следующую. Также известно как сделка с перекрестным финансированием, это не просто удобно — это риск, который может обойтись в десятки тысяч рублей, если не знать, как его минимизировать. Вы продаете одну квартиру, чтобы получить деньги на покупку другой. Но что, если покупатель вашей квартиры передумал? Или его ипотеку отклонили? Или он не успел оформить сделку до того, как вы уже купили новую? Тогда вы остаетесь с двумя квартирами — и долгами.

В таких цепочках ключевую роль играет задаток, деньги, которые покупатель вносит как гарантию намерения совершить сделку. Также известно как гарантийный платеж, он работает как юридический якорь: если продавец отказывается — он возвращает двойную сумму, если покупатель — то задаток остается у продавца. Но в цепочке задаток — это только начало. Гораздо важнее, как вы защищаете деньги на этапе перехода от одной сделки к другой. Вот тут и приходит на помощь эскроу, безопасный способ расчетов, при котором деньги хранятся у банка до выполнения всех условий сделки. Также известно как счет эскроу, он спасает и продавцов, и покупателей, особенно когда сделки происходят в разное время. Без эскроу вы рискуете: либо отдаете квартиру, а деньги не приходят, либо платите за новую, а старая не продается. В 2025 году эскроу — это не роскошь, а стандарт для цепочек длиной больше двух дней.

Вы не одиноки. Каждый пятый продавец на вторичном рынке в России сейчас участвует в цепочке. Кто-то вынужден — потому что не может позволить себе ждать. Кто-то хочет сэкономить на аренде. Но все они сталкиваются с одними и теми же проблемами: задержки в банке, отказы по ипотеке, задатки, которые не возвращают, и соседи, которые не хотят выписываться. В этом сборнике статей вы найдете пошаговые инструкции: как проверить покупателя до подписания договора, как правильно оформить задаток, когда лучше использовать эскроу, как не остаться без жилья, если сделка рухнет, и как избежать двойного налогообложения, если вы продаете и покупаете в одном году. Здесь нет теории — только то, что работает на практике. Вы найдете чек-листы, примеры договоров и реальные кейсы, где люди спасли свои деньги, даже когда цепочка рвалась на последнем звене.