Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку: как получить возврат НДФЛ в 2025 году

Купили квартиру в ипотеку и хотите вернуть часть денег? Это не миф - это закон. В 2025 году каждый россиянин, который платит НДФЛ, может получить до 650 000 рублей назад - 260 тысяч за саму покупку и 390 тысяч за проценты по кредиту. Но только если знаешь, как это сделать правильно. Многие теряют десятки тысяч, потому что подают документы с ошибками, ждут годами или вообще не подают заявление. Вот как получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку без лишних хлопот.

Что именно можно вернуть?

Вычет - это не подарок от государства. Это возврат части налога, который вы уже заплатили. Если вы официально работаете и вам начисляют зарплату с удержанием 13% НДФЛ, то государство обязано вернуть вам деньги за расходы на жильё. Два вида расходов учитываются:

• Стоимость квартиры - до 2 миллионов рублей. С этой суммы можно вернуть 13% - то есть максимум 260 000 рублей.
• Проценты по ипотеке - до 3 миллионов рублей. С них тоже возвращают 13% - ещё 390 000 рублей.

Итого: если вы купили квартиру в ипотеку, потратили 5 миллионов на жильё и заплатили 4 миллиона процентов, вы всё равно получите только 650 000 рублей. Лимиты жёсткие, но их можно использовать полностью - если хватает уплаченного налога.

Важно: эти лимиты не зависят от стоимости квартиры. Даже если вы купили жильё за 15 миллионов, вычет всё равно считается только с 2 млн на покупку и 3 млн на проценты. Остальное - ваша переплата, которую государство не компенсирует.

Кто имеет право на вычет?

Не все могут получить возврат. Главное условие - вы должны быть налогоплательщиком. То есть:

• Работаете по трудовому договору и получаете зарплату «в белую».
• Уплачиваете НДФЛ (13% от дохода).
• Не являетесь ИП на упрощёнке, патенте или ЕНВД - они не платят НДФЛ.
• Не пенсионер без дополнительных доходов, облагаемых налогом.

Если вы не платите налог - вычет вам не положен. Даже если купили квартиру за свои деньги. Даже если у вас ипотека. Даже если вы родитель троих детей. Без НДФЛ - никаких денег.

А вот супруги - это отдельная история. Если квартира оформлена на одного, а второй супруг платит налог - он тоже может подать заявление. Оба могут получить по 260 000 рублей за покупку и по 390 000 за проценты. Даже если стоимость квартиры больше 4 миллионов. Главное - оба должны быть собственниками или иметь долю в праве собственности.

Как изменились правила в 2025 году?

С 1 января 2025 года в России вступила в силу прогрессивная шкала налогообложения. Это не отменило вычет - но усложнило его расчёт.

Раньше все получали 13% от 2 млн. Сейчас всё зависит от вашего дохода:

• Доход до 2,4 млн рублей в год - 13% (как раньше).
• Доход от 2,4 до 5 млн - 15%.
• Доход от 5 до 20 млн - 18%.
• Доход свыше 20 млн - 22%.

Это значит: если вы зарабатываете 1,8 млн в год - вы получите 260 000 рублей за квартиру (13% от 2 млн). Если вы зарабатываете 6 млн - вы получите 18% от 2 млн = 360 000 рублей. Но только если вы платите налог по этой ставке. То есть, вычет рассчитывается не по фиксированной ставке, а по той, по которой вы платили налог в конкретном году.

Это важно: вычет не «замораживается» на 13%. Он пересчитывается каждый год, исходя из вашей реальной ставки. Если в 2024 году вы зарабатывали 1,5 млн, а в 2025 - 7 млн, то в 2024 вы получите 13%, а в 2025 - 18% от оставшегося лимита.

Для 99,5% россиян это не меняет ничего. Большинство не зарабатывают больше 2,4 млн в год. Но если вы - врач, инженер, руководитель, IT-специалист с высоким доходом - вы можете получить больше. Например, за проценты по ипотеке при ставке 22% можно вернуть до 660 000 рублей (22% от 3 млн). Но таких людей в стране меньше 0,5%.

Какие документы нужны?

Всё, что подтверждает: вы купили квартиру, заплатили за неё и платили проценты. Вот полный список:

• Договор купли-продажи (или ДДУ, если квартира в новостройке).
• Акт приёма-передачи (для новостроек - обязательно).
• Справка о регистрации права собственности (выписка из ЕГРН).
• Платёжные документы: чеки, выписки, банковские переводы - всё, что доказывает, что вы заплатили деньги за квартиру.
• Кредитный договор с банком.
• График платежей по ипотеке.
• Справка из банка об уплаченных процентах - за каждый год, за который вы подаёте заявление.
• Декларация 3-НДФЛ - заполняется на каждый год, за который вы хотите получить вычет.
• Заявление на возврат налога.
• Справка 2-НДФЛ - от работодателя за каждый год.

Если вы супруги - нужна ещё копия свидетельства о браке и письменное согласие на распределение вычета (если хотите, чтобы один из вас получил весь вычет за покупку).

Важно: все документы должны быть чёткими, без помарок, с печатями и подписями. Банк должен выдать справку о процентах именно в формате, который требует ФНС - не просто выписка с сайта, а официальный бланк с реквизитами.

Как подать заявление?

С 2025 года подавать документы стало проще. Почти всё можно сделать онлайн.

Вариант 1: через личный кабинет на сайте ФНС

Это самый быстрый и надёжный способ. Зайдите на nalog.ru, авторизуйтесь через Госуслуги. Заполните декларацию 3-НДФЛ онлайн - система сама подскажет, что вписывать. Загрузите сканы документов. Подайте заявление. Всё. Никаких очередей, никаких ксероксов. ФНС проверяет заявку в течение 3 месяцев. Деньги приходят на ваш счёт в течение 30 дней после одобрения.

Вариант 2: через бухгалтерию на работе

Если вы не хотите ждать до конца года, можно получить вычет через работодателя. Подайте в ФНС заявление на получение уведомления о праве на вычет. После одобрения (это занимает 1-2 месяца) вы получите письмо от налоговой. Отнесите его в бухгалтерию. После этого с вас перестанут удерживать НДФЛ - и вы будете получать зарплату «полностью». Так вы получите вычет постепенно - по мере того как зарабатываете.

Этот способ удобен, если вы хотите получать деньги сразу, а не ждать возврата через год. Но он работает только если вы работаете в одном месте и не планируете менять работу в ближайшие месяцы.

Вариант 3: лично в налоговой

Можно прийти в инспекцию с пачкой бумажек. Но зачем? В 2025 году 95% операций по вычету проходят онлайн. Если вы приходите лично - вы рискуете получить отказ из-за неправильно оформленного документа. А потом ещё месяц ждать, чтобы всё исправить.

Сколько времени ждать?

Среднее время - 112 дней. Но это по данным 500 отзывов за январь-март 2025 года. У кого-то деньги приходят через 30 дней, у кого-то - через 270. Почему такая разница?

• Ошибки в декларации 3-НДФЛ - главная причина задержек. Многие неправильно указывают сумму, год, реквизиты.
• Нет справки об уплаченных процентах - сразу отказ.
• Документы не в порядке - например, договор без печати, выписка без подписи.
• Регион. В Москве и Санкт-Петербурге обработка быстрее. В отдалённых регионах - медленнее.

Если вы подаёте за 2024 год - не ждите, что деньги придут в феврале. Подавайте в марте - и получите в июне. Подавайте в декабре - и ждите до октября следующего года.

Можно ли получить вычет за прошлые годы?

Да. Закон позволяет подавать заявление за три предыдущих года. То есть в 2025 году вы можете оформить вычет за 2024, 2023 и 2022 годы - если купили квартиру в эти годы и не использовали вычет раньше.

Это особенно полезно, если вы купили жильё в 2022 году, но не знали про вычет. Или если вы не работали в 2022, а в 2023 начали официально трудоустраиваться. Тогда вы можете подать заявление за 2023, 2024 и 2022 - и получить сразу три года назад.

Но! Вычет можно получить только за те годы, когда вы платили НДФЛ. Если в 2022 году вы были безработным - за этот год ничего не вернётся. Даже если купили квартиру.

Что нельзя делать?

Есть три типичные ошибки, из-за которых люди теряют деньги:

1. Подавать заявление на проценты только один раз. Многие думают: «Я подал документы на ипотеку - и всё». Нет. Проценты - это ежегодный вычет. Каждый год вы должны подавать справку из банка о сумме уплаченных процентов. Иначе вы не получите деньги за 2025, 2026 и т.д.
2. Использовать вычет только за один год. Если вы платите 150 000 рублей НДФЛ в год, а вычет - 260 000, вы не получите всё сразу. Остаток 110 000 переносится на следующий год. Не нужно подавать заявление заново - ФНС сама продолжит возврат, пока не исчерпает лимит.
3. Пытаться применить остаток по процентам к другому кредиту. Если вы использовали 1,5 млн из 3 млн лимита на ипотеку, оставшиеся 1,5 млн нельзя перенести на автокредит или потребительский займ. Только на жильё.

Что нового для многодетных?

С 2025 года многодетные семьи (трое и более детей) получили дополнительную льготу. Они могут вернуть до 450 000 рублей в погашение ипотеки - сверх стандартного вычета. Это не отменяет основной вычет - это дополнение. То есть, если у вас трое детей и вы купили квартиру в ипотеку, вы можете получить:

• 260 000 рублей за покупку.
• 390 000 рублей за проценты.
• Ещё 450 000 рублей - как поддержка многодетной семьи.

Итого - до 1 100 000 рублей. Но только если вы оформили ипотеку после 1 января 2025 года и у вас есть три и более детей на момент подачи заявления.

Сколько реально возвращают?

Средний вычет в 2024 году - 185 000 рублей. Это на 23% больше, чем в 2020 году. Почему? Потому что цены на жильё выросли, и люди берут больше ипотеки. Но большинство не получают максимум - потому что:

• Не знают про проценты - возвращают только за покупку.
• Не подают заявление за все годы - теряют 1-2 года назад.
• Подают с ошибками - ФНС возвращает документы.

Если вы купили квартиру за 4,5 млн рублей, взяли ипотеку на 3,5 млн и платите 13% НДФЛ - вы можете получить 650 000 рублей. Это не теория. Это практика. И это реально.

Что будет дальше?

Эксперты предупреждают: бюджетные потери от налоговых вычетов в 2024 году составили 287 млрд рублей - на 15% больше, чем в 2023. Это значит, что в ближайшие годы лимиты могут пересмотреть. Но не в 2025. И не в 2026. Скорее всего, изменения начнутся не раньше 2027 года - когда инфляция и рост цен вынудят пересмотреть суммы.

Сейчас - лучшее время, чтобы получить вычет. Правила работают. Документы можно подать онлайн. Деньги приходят. Главное - не откладывать. Чем раньше подадите - тем быстрее получите. А если вы купили квартиру в 2024 году - у вас есть ещё время подать заявление до конца 2025 года. Не ждите, пока вам напомнят. Делайте это сами.