Продать квартиру, где дети - собственники, - не так просто, как кажется. Многие родители думают: «У нас же дети, мы же семья, налог не должен быть». Но на деле - налог при продаже квартиры с долями у детей может выйти дороже, чем вы ожидаете. Особенно если не знаете, когда начинается срок владения, как считать кадастровую стоимость или почему вычет в 1 млн рублей работает по-разному для каждого собственника. В 2026 году правила остались теми же, что и в 2024-м, но ошибки в расчетах стали еще дороже. Вот как все работает на практике.
Срок владения: для родителей и детей - разные стартовые точки
Самая частая ошибка - считать, что срок владения для детей начинается с момента, когда родители купили квартиру. Это неверно. Для детей срок начинается с даты, когда их доля была официально зарегистрирована в Росреестре. Если вы купили квартиру в 2018 году, а детям выделили доли только в 2021 году, то в 2026 году дети владеют этой долей всего 5 лет. Значит, если вы продадите квартиру в 2026 году, дети уже могут продавать без налога - если это их единственное жилье.
Но есть важное исключение: если квартира куплена с использованием материнского капитала. С 1 января 2024 года для таких случаев срок владения для всех - и для родителей, и для детей - начинается с даты первоначальной покупки. То есть, если вы купили квартиру в 2018 году и использовали маткапитал, то в 2026 году все собственники, включая детей, прошли 8 лет владения. Налога не будет - даже если доля детям выделили только в 2023 году.
Если вы не использовали маткапитал - тогда срок для детей считается от даты регистрации их доли. И если вы продаете до истечения 5 лет (или 3 лет, если это единственное жилье), налог придется платить. И платить за каждого ребенка отдельно.
Налоговый вычет: 1 млн рублей на каждого собственника
Каждый собственник - взрослый или ребенок - имеет право на имущественный вычет в 1 миллион рублей. Это не один вычет на всю квартиру. Это 1 млн на папу, 1 млн на маму, 1 млн на каждого ребенка. Если у вас трое детей - вы получаете 5 миллионов рублей вычета в сумме.
Пример: квартира продана за 4,5 млн рублей. В собственности - двое родителей и трое детей. Общая доля: 5 человек. Если оформить одну сделку - вычет будет только 1 млн на всю квартиру. Налоговая база: 4,5 млн − 1 млн = 3,5 млн. Налог: 13% от 3,5 млн = 455 тыс. рублей.
А если оформить пять отдельных договоров купли-продажи - по доле каждого? Тогда каждый получает свой вычет в 1 млн. Допустим, доля каждого - 20%. Тогда каждый продает свою долю за 900 тыс. рублей. 900 тыс. меньше 1 млн - значит, налога нет. Ни у кого. Ни у родителей, ни у детей. Никаких деклараций не нужно подавать. Налог - ноль.
Важно: такой способ работает, только если вы продаете доли отдельно. Если вы оформите один договор на всю квартиру - вычет только один. Даже если в договоре указано, что деньги распределяются между собственниками. ФНС смотрит на количество договоров, а не на распределение денег.
Кадастровая стоимость: когда цена сделки не имеет значения
Если вы продаете квартиру дешевле, чем 70% ее кадастровой стоимости - ФНС не принимает вашу цену. Она берет за основу кадастровую стоимость, умноженную на 0,7.
Пример: кадастровая стоимость квартиры - 3 млн рублей. 70% от нее - 2,1 млн. Если вы продаете за 1,8 млн - налог будет считаться не от 1,8 млн, а от 2,1 млн. Даже если покупатель заплатил только 1,8 млн. Это не штраф, это правило. И оно применяется ко всем собственникам, включая детей.
Что делать? Проверяйте кадастровую стоимость на сайте Росреестра или на портале госуслуг. Не полагайтесь на оценку агентства или на то, что «все так делают». Если вы продаете с долями детей - ФНС проверяет это в первую очередь. Неправильный расчет кадастровой стоимости - одна из главных причин доначислений.
Как избежать налога: условия освобождения для семей с детьми
Есть способ вообще не платить налог - даже если срок владения не прошел. Это условие: вы покупаете новое жилье в том же году, в котором продаете старое, или до 30 апреля следующего года.
Но не просто покупаете. Должны соблюдаться все условия:
- Новое жилье должно быть больше по площади или кадастровой стоимости, чем проданное (если у вас трое детей - это особенно важно)
- Вы не должны иметь в собственности другое жилье, площадь которого превышает площадь нового
- Кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 млн рублей
- Все дети должны быть несовершеннолетними (до 18 лет) или студентами очной формы до 24 лет
Если все это соблюдено - вы не платите налог. Даже если квартира была в собственности 2 года. Даже если дети получили долю только год назад. Главное - покупка нового жилья. И документы, подтверждающие, что деньги пошли на покупку.
Важно: вы не обязаны покупать жилье в ту же квартиру. Можно купить другую, в другом городе. Главное - чтобы новое жилье было в собственности у тех же людей, кто продавал старое. И чтобы вы смогли доказать, что продажа и покупка связаны.
Прогрессивная шкала налогообложения: с 2025 года все изменилось
С 1 января 2025 года в России вступила в силу прогрессивная шкала НДФЛ. До 2,4 млн рублей прибыли - налог 13%. Свыше - 15%.
Что это значит для семей с детьми? Если вы продаете квартиру за 7 млн рублей, а вычеты сокращают доход до 3 млн - вы платите 13% с первых 2,4 млн и 15% с оставшихся 600 тыс. рублей. То есть: 13% × 2,4 млн = 312 тыс. рублей. 15% × 600 тыс. = 90 тыс. рублей. Итого - 402 тыс. рублей. Без прогрессивной шкалы было бы 390 тыс. - разница в 12 тыс. рублей. Для одного ребенка - это 2,4 тыс. рублей дополнительного налога.
И это только если вы не используете вычеты. Если вы продаете доли отдельно - и каждый получает вычет в 1 млн - то доход на одного ребенка может быть ниже порога. Тогда налог останется 13%. Но если у вас один ребенок с долей 50% и квартира продана за 6 млн - его доход - 3 млн. Минус 1 млн вычета - 2 млн прибыли. Это все под 13%. Но если вы не использовали вычет - 3 млн × 15% = 450 тыс. рублей. Разница - 210 тыс. рублей.
Прогрессивная шкала - это не просто «налог стал выше». Это система, которая работает против тех, кто продает дорогое жилье без вычетов. И семьи с детьми, которые не знают, как правильно оформить сделку, попадают под нее чаще всего.
Что будет, если не подать декларацию за ребенка
Родители обязаны подавать декларацию 3-НДФЛ за несовершеннолетних детей. Это не рекомендация - это закон. Даже если налога не должно быть. Даже если вы использовали вычет. Даже если вы продаете без налога по условию покупки нового жилья - декларацию нужно подать.
Срок подачи - до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Если вы продали в 2025 году - подать нужно до 30 апреля 2026 года. Если не подали - штраф 1 000 рублей. Если подали, но ошиблись в расчетах - доначисление налога + пеня. В 2023 году 29% семей с детьми получили штрафы именно за несвоевременную подачу декларации.
Если вы не знаете, как заполнить декларацию - не пытайтесь сделать это сами. Используйте сервисы ФНС или обратитесь к специалисту. Один неправильный пункт - и вам придет уведомление о доначислении. А проверить это потом - дело на полгода.
Что делать, чтобы не попасть в ловушку
Если вы планируете продать квартиру с долями детей - сделайте это по плану:
- Определите, когда начался срок владения для каждого собственника - для детей это дата регистрации их доли (кроме маткапитала)
- Проверьте кадастровую стоимость на Росреестре - и сравните с ценой сделки
- Рассчитайте, выгоднее ли продавать доли отдельно или вместе
- Если планируете покупать новое жилье - убедитесь, что оно соответствует всем условиям освобождения от налога
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля - даже если налога нет
- Сохраните все документы: договоры, выписки из ЕГРН, квитанции по покупке нового жилья
Большинство семей, которые платят лишний налог, просто не знают, что вычеты работают на каждого. Или думают, что «для детей налога нет». Это опасное заблуждение. В 2026 году ФНС проверяет сделки с долями детей особенно тщательно. Нотариусы обязаны сверять условия освобождения. Ошибки - дорого стоят.
Христофор Подойницин
января 25, 2026 AT 00:53Блин, а я думал, если дети - собственники, то налога вообще не будет 😅 Ну теперь понятно, почему у соседа в прошлом году штраф прилетел. Спасибо за разбор, реально спасёшь кучу денег!
Andriy Ivanov
января 25, 2026 AT 22:03Продавай доли отдельно - и всё будет ок. Просто сделай пять договоров и забей. Главное - не забудь про кадастровую стоимость. Проверь на Росреестре, и всё.
Настя Зайцева
января 26, 2026 AT 05:28Вы вообще понимаете, что это не «хитрость», а попытка обойти закон? Дети - не ваша налоговая лазейка. Вы просто превращаете семейные сделки в юридическую свалку.
Albina Krasykova
января 26, 2026 AT 10:14Знаете, я долго думала, почему люди так боятся налоговой - и поняла: они не боятся налоговой, они боятся не разобраться. А тут всё так сложно, что даже бухгалтеры путаются. Я прочитала этот текст три раза, и каждый раз находила что-то новое. Например, про прогрессивную шкалу - я вообще не знала, что она работает на прибыль, а не на доход. И что если ты продашь квартиру за 7 млн, но вычеты сократят прибыль до 3 млн - ты платишь 13% и 15% одновременно? Это как если бы ты шёл по лестнице, а каждая ступенька имела разную цену. Это не налог - это психологическая война. Но! Если ты всё сделаешь правильно - ты не только не заплатишь лишнего, ты ещё и защитишь своих детей. И это круто. Потому что налог - это не про деньги, это про заботу. Заботу о том, чтобы твои дети не остались без жилья, потому что ты не подал декларацию вовремя. Так что - не бойтесь, разбирайтесь, и всё будет хорошо.
Евгений Маврин
января 27, 2026 AT 05:43Интересно, что никто не упомянул, что ФНС теперь использует ИИ для анализа сделок с долями детей. Алгоритм уже знает, кто продает по отдельности, и отмечает это как «оптимизацию». Так что «пять договоров» - это не лазейка, это риск быть в черном списке. И да, у вас будут вопросы.
Pavel Surdin
января 29, 2026 AT 05:27Ого... Я просто хотел спросить, как быть с налогом, а тут целая энциклопедия... Я, честно, не знал, что вычет на каждого... И что кадастровая стоимость - это не просто цифра... И что если не подать декларацию - штраф... Это же... Это же как вести машину, не зная, что есть светофоры... Спасибо, что всё так подробно объяснили... Я сейчас перечитаю это ещё раз... и, может, даже к юристу схожу...
Наталья Феденева
января 29, 2026 AT 11:26А вы не задумывались, что всё это - план по ограблению семей? Маткапитал - это не помощь, это контроль. Кадастровая стоимость - манипуляция. Прогрессивная шкала - давление. Декларации - слежка. ФНС хочет, чтобы вы не продавали квартиры вообще. Они хотят, чтобы вы сидели в тех же четырёх стенах, пока не умрёте. Это не налоги - это тюремная система. Вы всё ещё думаете, что это «закон»? Это - система. И она работает на вас. Проверьте, кто владеет Росреестром. И кто придумал «70% кадастровой».
Катя Хариенко
января 31, 2026 AT 00:44Ах да, «пять договоров» - гениально. Так же, как и «не подавать декларацию, потому что налога нет». Вы думаете, ФНС не знает, что вы продаете доли по 900 тысяч, чтобы обойти вычет? Это не юридическая уловка - это аферистский трюк. И да, вы будете в базе. И да, вам пришлют уведомление, когда вы решите взять ипотеку. И да, вы будете сидеть с нотариусом, объясняя, почему у вас пять договоров на одну квартиру. Это не экономия - это тайм-аут в налоговой ловушке. Спасибо, что вы не читали статью до конца. Потому что там написано: «ФНС проверяет сделки с долями детей особенно тщательно». А вы - счастливчик, который не знает, что «особенно тщательно» - это значит: «мы уже знаем, что вы сделали».