Вы собираетесь купить квартиру в новостройке? Стоп. Прежде чем подписать договор, вы должны проверить застройщика - и не просто «посмотреть в интернете», а по-настоящему. В 2025 году 1 из 4 новых проектов всё ещё связан с компаниями, которые либо уже банкротятся, либо скоро начнут. Многие покупатели теряют миллионы, потому что не проверили ЕГРЮЛ или проигнорировали судебные дела. Это не теория - это реальность, с которой столкнулись тысячи людей. В этой инструкции вы узнаете, как за 90 минут выявить мошенника, не переплачивая за «надёжность» и не рискуя деньгами.
Почему проверка через ЕГРЮЛ - это первое, что нужно сделать
ЕГРЮЛ - это государственный реестр, где хранится вся официальная информация о компаниях в России. Он создан в 2002 году, и с тех пор он остаётся главным инструментом для проверки юридической чистоты застройщика. Если компания не внесена в ЕГРЮЛ - это уже повод для отказа. Но даже если она есть, важно смотреть не просто на наличие, а на детали.Запросить выписку из ЕГРЮЛ можно бесплатно на сайте ФНС - egrul.nalog.ru - или через сервис «Прозрачный бизнес» (business.nalog.ru). Вам понадобится только ИНН или ОГРН компании. Эти данные обычно есть на её официальном сайте в разделе «О компании» или «Реквизиты».
Теперь - что именно проверять в выписке:
- Дата регистрации. Если компания зарегистрирована менее 2 лет назад - это красный флаг. Более 70% проблемных застройщиков - «однодневки», созданные за пару дней до начала продаж. Оптимальный вариант - компания работает 5+ лет.
- Уставный капитал. Минимальный порог - 10 000 рублей. Да, так написано в законе. Но если у застройщика именно столько - он не может финансово ответить за строительство. Надёжный застройщик имеет капитал не менее 100 млн рублей. По данным НОЗЖ, 65% банкротов имели капитал ниже 50 млн.
- ОКВЭД. Основной код должен быть 41.20 - «Строительство жилых и нежилых зданий». Если основной код - 68.10 (торговля недвижимостью) или 70.20 (управление недвижимостью), значит, компания не строит, а только перепродаёт. Это серьёзный риск.
- Руководитель. Должен быть указан генеральный директор. Если там «конкурсный управляющий» - компания уже в процедуре банкротства. Это как покупать машину у человека, который только что её потерял.
- Учредители. Проверьте их тоже. Если один из учредителей - офшорная компания или человек без опыта в строительстве, риски растут на 70%. Юристы называют это «фасадом» - реальные владельцы скрываются за легальными структурами.
Важно: выписка должна быть актуальной - не старше 5 рабочих дней. Многие застройщики подсовывают старые документы, где ещё нет изменений. Например, недавно сменился директор - а в выписке старый. Это признак попытки скрыть проблемы.
Картотека арбитражных дел: где искать красные флаги
Если ЕГРЮЛ показывает, что компания «живая», это не значит, что она надёжная. Здесь начинается второй этап - проверка через Картотеку арбитражных дел. Это база всех судебных споров, где компания участвовала как ответчик или истец.Вводите название компании, ИНН или ОГРН - и смотрите результаты. Не паникуйте, если есть 1-2 дела. Даже крупные компании, как «ПИК» или «Гранель», ведут десятки дел из-за масштаба. Но есть три категории, которые нужно бояться:
- Класс A - банкротство. Если компания проходит процедуру банкротства - это означает, что она не может платить по долгам. Даже одно дело по банкротству - повод отказаться.
- Класс F - долевое строительство. Если по этому делу иск подали дольщики - значит, люди уже не получили квартиры. Суды часто выносят решения в их пользу, но деньги уже исчезли.
- Класс I - исполнительное производство. Это не судебное дело, а результат. Если застройщик не заплатил по решению суда - приставы начали взыскание. Проверить это можно на fssp.gov.ru.
Вот цифры, которые должны вас остановить:
- Более 5 открытых дел - высокий риск.
- Сумма исковых требований свыше 50 млн рублей - компания не справляется с обязательствами.
- Более 3 завершённых дела с удовлетворением исков - компания систематически нарушает договоры.
- На ФССП - более 2 активных исполнительных производств или долг свыше 10 млн рублей - финансовый кризис.
По данным novostroy.ru, 68% проблемных новостроек имели более 3 дел по банкротству за год до остановки строительства. То есть если вы видите три таких дела - стройка может остановиться уже через 6-12 месяцев.
Что ещё проверить, кроме ЕГРЮЛ и арбитража
Проверка через ЕГРЮЛ и картотеку - это основа, но не финал. Есть ещё три обязательных шага.1. Проверка на nash.dom.rf - это официальный сайт Минстроя. Здесь застройщики обязаны публиковать:
- Разрешение на строительство
- Проектную декларацию
- Фотоотчёты о ходе строительства
- Сроки сдачи
Если этих документов нет - компания нарушает закон. Если фото - старые, а сроки сдачи уже просрочены - это сигнал, что стройка заморожена. С 2025 года застройщики обязаны публиковать ежеквартальные отчёты о финансовой устойчивости. Это значит, что в 2025 году вы сможете увидеть, как меняется состояние компании - и предугадать проблему до того, как она станет явной.
2. Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (efrsb.ru). Здесь вы найдёте все процессы банкротства, даже если они ещё не попали в арбитражную картотеку. Иногда компании «затягивают» процедуру, и там уже есть статус «наблюдение» - это предвестник краха.
3. Проверка учредителей и связанных компаний. Многие застройщики работают через «дочерние» фирмы. Проверьте не только застройщика, но и его учредителей - через тот же ЕГРЮЛ. Если один человек управляет 5 компаниями, все из которых имеют судебные дела - это схема. Он перекачивает деньги между ними, чтобы избежать ответственности.
Как не попасть на устаревшие или поддельные выписки
Один из самых распространённых обманов - подмена выписки. Застройщик даёт вам документ, который выглядит официально, но датирован 3 месяца назад. В нём ещё нет изменений: новый директор, смена адреса, статус «приостановленная деятельность».Как избежать этого?
- Запрашивайте выписку самостоятельно через ФНС - не берите от застройщика.
- Сравнивайте дату выписки с датой её получения. Если вы получили её 20 ноября, а дата в документе - 10 сентября - это подозрительно.
- Используйте функцию «Оповещение» в сервисе «Прозрачный бизнес». Вы можете подписаться на уведомления: как только в ЕГРЮЛ внесут изменения - вам придет письмо на почту.
По данным Ассоциации юристов России, 53% случаев мошенничества в долевом строительстве связаны с использованием поддельных или устаревших выписок. Это не редкость - это стандартная схема.
Реальные истории: что происходит на практике
В апреле 2024 года пользователь с форума «Дома.ру» поделился: «Проверял застройщика через ЕГРЮЛ - дата регистрации 15 марта 2024. А строительство уже началось в феврале. Обратился к юристу - оказалось, это «однодневка». Сэкономил 5,2 млн рублей».А в марте 2024 года пользователь на Reddit написал: «У застройщика 7 судебных дел, но все - по мелким спорам с подрядчиками. Суды в его пользу. Он строит 5 домов одновременно. Я купил квартиру - и всё сдали в срок». Это важный момент: не все дела - это плохо. Ключ - в содержании и исходе.
В 2023 году опрос 1000 потенциальных дольщиков показал: 78% проверяют ЕГРЮЛ, 62% - картотеку арбитражных дел, но 34% не понимают, как интерпретировать данные. Из-за этого 12% заключили договоры с компаниями, которые через 6 месяцев перестали строить.
Полный чек-лист для проверки застройщика в 2025 году
Вот что нужно сделать, прежде чем подписать ДДУ:- Найдите ИНН или ОГРН застройщика на его сайте.
- Запросите актуальную выписку из ЕГРЮЛ на egrul.nalog.ru (не позже чем за 5 дней до подписания).
- Проверьте: дата регистрации (5+ лет), уставный капитал (100 млн+), ОКВЭД (41.20), статус (действующая), руководитель (не конкурсный управляющий).
- Проверьте учредителей через тот же ЕГРЮЛ - нет ли офшоров или людей без опыта.
- Перейдите на kad.arbitr.ru - ищите дела по классам A (банкротство), F (долевое строительство), I (исполнительные производства).
- Проверьте ФССП - нет ли более 2 активных производств или долга свыше 10 млн.
- Зайдите на nash.dom.rf - убедитесь, что есть разрешение, декларация и фотоотчёты за последние 3 месяца.
- Проверьте ЕФРСБ - нет ли статуса «наблюдение» или «финансовое оздоровление».
- Сравните данные из ЕГРЮЛ с тем, что вам даёт застройщик - совпадают ли адреса, ФИО руководителя, реквизиты.
Этот процесс займёт 1,5-2 часа. Но он спасёт вас от потери миллионов. По данным Дом.ру, 85% рисков можно выявить именно на этом этапе.
Что изменится в 2025-2026 годах
С 2025 года всё станет проще. Минстрой запускает единую цифровую платформу, которая объединит ЕГРЮЛ, картотеку арбитражных дел, ФССП и nash.dom.rf в одном интерфейсе. В ближайшие 12 месяцев вы сможете ввести ИНН - и получить полный отчёт о рисках за 15 минут.К 2026 году планируют внедрить ИИ для анализа рисков. Система будет не просто показывать дела - она предскажет, насколько вероятно, что компания обанкротится в ближайшие 12 месяцев. По прогнозу Агентства стратегических инициатив, это сократит количество проблемных новостроек на 60-70%.
Но пока это в будущем - пока вы должны действовать сами. Не доверяйте устным обещаниям. Не верьте «у нас всё хорошо». Проверяйте. Документы не врут. А люди - да.
Можно ли проверить застройщика бесплатно?
Да, полностью бесплатно. Выписка из ЕГРЮЛ - на сайте ФНС (egrul.nalog.ru). Картотека арбитражных дел - на kad.arbitr.ru. ФССП - на fssp.gov.ru. nash.dom.rf - тоже бесплатный. Никакие платные сервисы вам не нужны. Если кто-то предлагает платную проверку - это попытка нажиться на вашей неосведомлённости.
Что делать, если застройщик уже начал строительство, но я ещё не подписал ДДУ?
Это даже лучше - вы можете проверить, как идёт стройка. Зайдите на nash.dom.rf - посмотрите фотоотчёты. Сравните их с тем, что вам показывают на объекте. Если фото - старые, а на месте - пустая площадка - это тревожный знак. Проверьте ЕГРЮЛ и картотеку - если есть дела по банкротству, не рискуйте. Даже если стройка «идёт», компания может обанкротиться через месяц.
Если у застройщика есть судебные дела, но они в его пользу - это нормально?
Да, если это мелкие споры с подрядчиками, поставщиками или по поводу сроков. Крупные компании ведут десятки дел - это норма. Главное - чтобы не было дел по банкротству (класс A), по долевому строительству (класс F) или массовых исков дольщиков. Если большинство дел - в его пользу, и нет долгов на ФССП - риск низкий.
Почему уставный капитал 10 000 рублей - это не защита?
Потому что закон устарел. Минимальный капитал - это формальность. Реально застройщик должен иметь собственные средства, чтобы покрыть расходы на строительство, пока не получит деньги от дольщиков. Если у него 10 000 рублей - он зависит от ваших денег. Это как строить дом на кредитной карте. В 2025 году надёжный застройщик имеет капитал от 100 млн рублей - это минимум для стабильной работы.
Что делать, если я уже подписал ДДУ, но потом обнаружил проблемы?
Сразу обращайтесь к юристу. Если застройщик в процедуре банкротства, вы становитесь кредитором - но шансы вернуть деньги минимальны. Если вы платили на счёт застройщика (до 2019 года), деньги уже ушли. Но если вы платите через эскроу-счёт - деньги защищены. Проверьте, где лежат ваши деньги. Если на счёте застройщика - вы в зоне риска. Срочно требуйте перевод на эскроу. В 2025 году все сделки - только через эскроу, но старые договоры могут быть незащищёнными.
Екатерина Чупина
ноября 26, 2025 AT 12:36Я вообще перед покупкой квартиры в новостройке села и перечитала эту инструкцию трижды. Сначала думала - ну зачем так париться, а потом у соседки по лестнице всё рухнуло - застройщик в банкротстве, а она в итоге без денег и без квартиры. Теперь всем друзьям раздаю этот чек-лист. Не экономьте время - экономьте миллионы.
Спасибо за честно написанное руководство.
Пусть даже 90 минут - это лучше, чем 90 месяцев в судах.
Я бы ещё добавила: не верьте, если говорят «у нас всё по закону» - закон не защищает, если ты не проверил его сам.
И да, не берите выписку от застройщика - всегда запрашивайте сами. Это не паранойя, это выживание.
Пишите в комменты, если кто-то уже проверил - я бы хотела знать, как это работает на практике.
Спасибо ещё раз - реально спасает жизни.
Я бы даже сделала из этого инфографику для мамы - она бы поняла.
А то у нас в семье все думают, что «если дом строится - значит, всё нормально».
Блин, я теперь даже в магазине проверяю ИНН продавца. Наверное, перебор.
Но лучше перебор, чем пустой эскроу.
Спасибо, что напомнили, что деньги - это не только про желание, но и про знание.
Пусть этот пост будет в каждом чате про недвижимость.
Я уже отправила ссылку в семейный чат - пусть мама прочитает, пока ещё не поздно.
И да, я не думала, что ЕГРЮЛ может спасти мне жизнь - но теперь знаю.
Берегите себя, люди.
Проверяйте. Всегда.
Дмитрий Назаров
ноября 26, 2025 AT 23:38ЕГРЮЛ и картотека - это база но реально критично смотреть на ОКВЭД 41.20 а не 68.10 потому что если у тебя основной код торговля недвижимостью то ты не строишь а просто перепродаешь и это уже мошенничество в чистом виде и если уставный капитал 10к это не просто красный флаг это целый флагшток с криком о помощи и если руководитель это конкурсный управляющий то ты уже покупаешь гроб с надписью на нем а не квартиру и да если есть хотя бы одно дело по банкротству класса А то сразу закрывай вкладку и уходи и не смотри назад и не слушай уговоры про «мы же уже строим» потому что строить можно и на чужих деньгах и если на ФССП больше двух исполнительных производств то это уже не риски это катастрофа и ты просто тратишь время на то чтобы стать кредитором в процессе банкротства и да не верь ни одному застройщику который говорит что «у нас всё официально» официально может быть всё что угодно но если ты не проверил сам то ты уже проиграл
Казаков Вячеслав
ноября 27, 2025 AT 02:22Очевидно, что автор просто переписал официальные рекомендации Минстроя, но без глубокого понимания системных рисков. Выписка из ЕГРЮЛ - это лишь поверхностный слой, как проверка паспорта перед покупкой машины. Реальный риск - это теневая структура владения: офшоры, субсидиарки, перекрестные поручительства, а также манипуляции с уставным капиталом через «взносы» от связанных лиц, которые потом выводятся через «услуги» в другие компании. Это не про 100 млн - это про сложную схему переливания средств, где ни один институт не отслеживает потоки. Картотека арбитражных дел - тоже ложная безопасность: большинство дел с подрядчиками - это фиктивные иски, чтобы создать видимость «активной деятельности». Настоящие банкроты не ведут дела - они просто исчезают. А вот если компания имеет 3-5 дел по долевому строительству - это уже не риски, это приговор. И да, платформа Минстроя в 2025 году - это пустой звук. Пока не будет обязательной публикации финансовых потоков в реальном времени, а не «отчетов» - всё останется на уровне деклараций. ИИ? А кто будет его обучать? Теми же данными, которые фальсифицируют застройщики? Это как обучать датчик дыма на основе пожаров, которые он не видел. Всё это - публицистика, а не инструмент. Практических решений - ноль. Только паника и ложное чувство контроля.
Антон Иванов
ноября 28, 2025 AT 23:04Многие думают, что проверка - это про документы. А на самом деле - про доверие. Если застройщик не дает тебе самому запросить выписку, не хочет, чтобы ты смотрел фотоотчёты на nash.dom.rf, не отвечает на вопросы про учредителей - это уже сигнал. Не жди, пока что-то сломается. Проверь сейчас. Это не сложно. Это просто требует внимания. И да - если ты не понимаешь, что такое ОКВЭД 41.20, спроси у кого-нибудь. Не стыдно не знать - стыдно не проверить. Я сам купил квартиру, не проверив. Потом понял, что можно было всё избежать. Не повторяйте мою ошибку. Потрать 90 минут - и спите спокойно.