Как проверить продавца квартиры на исполнительные производства и долги

Покупка квартиры - одна из самых серьезных сделок в жизни. Но что если продавец скрывает долги, банкротство или судебные иски? В итоге вы не только теряете деньги, но и можете остаться без квартиры. Это не теория - такие случаи происходят каждый день. В России тысячи сделок отменяются после регистрации, потому что покупатель не проверил продавца. Как избежать этой ошибки? Просто и по шагам - вот что нужно сделать, чтобы не стать жертвой мошенника или безответственного продавца.

Проверьте ФССП: база исполнительных производств

Первое, что вы должны сделать - зайти на сайт Федеральной службы судебных приставов. Там есть открытая база - Банк данных исполнительных производств. Это не секретный список. Там все, что передано приставам: долги по кредитам, штрафам, алиментам, коммунальным платежам - всё, что превратилось в официальное исполнительное производство. Вам понадобится только три вещи: полное имя продавца (фамилия, имя, отчество), дата рождения и, если есть, паспортные данные. Вводите данные - система выдает список всех активных производств. Если там что-то есть - это красный флаг. Даже один долг в 50 тысяч рублей может быть сигналом: продавец не справляется с обязательствами. А если там три-четыре производства - остановитесь. Никакие обещания «я сразу заплачу» не спасут вас. Потому что если продавец не заплатит - квартиру могут арестовать даже после сделки.

Проверьте суды: есть ли иски, которые еще не дошли до приставов

Исполнительные производства - это уже результат. А что, если суд еще не вынес решение? Тогда приставы ничего не знают. Но иски уже поданы. И если суд примет решение в пользу кредитора - через месяц начнется исполнительное производство. А вы уже купили квартиру. Зайдите на портал ГАС «Правосудие». Там можно искать по ФИО продавца. Если он - ответчик в деле о взыскании долга, по алиментам, по разделу имущества или по искам о возмещении ущерба - это тревожный знак. Особенно если сумма иска больше 1 миллиона рублей. Не все дела приводят к аресту квартиры, но если есть риск, что имущество могут забрать - лучше не рисковать. Если продавец живет в Москве - используйте mos-gorsud.ru. Там данные обновляются быстрее, и часто там можно увидеть дела, которые еще не попали в общероссийскую базу.

Проверьте, не банкрот ли продавец

Банкротство - это самая опасная ситуация. Если продавец объявлен банкротом, он не имеет права продавать квартиру. Все его имущество переходит под управление арбитражного управляющего. И если вы купите квартиру у банкрота - сделку могут признать недействительной. Даже если вы уже заселились и заплатили деньги. Как проверить? Зайдите на сайт Электронное правосудие. Ищите по ФИО. Если продавец - физическое лицо, ищите дела о банкротстве физлиц. Если он ИП - проверьте арбитражные дела по его ИНН. Банкротство ИП - это не просто бизнес-проблема. По закону, ИП отвечает по долгам всем своим имуществом, включая квартиру. Если он не заплатил кредит - квартира может быть продана на торгах. А если он продал ее вам - сделка отменяется, и вы остаетесь без денег и без жилья.

Дом из бумаги рушится под тяжестью долгов, покупатель защищает его выпиской ЕГРН.

Запросите выписку из ЕГРН

Выписка из ЕГРН - это не просто бумажка. Это официальный документ, который показывает всё: кто собственник, когда купил, есть ли обременения, аресты, запреты на регистрацию действий. Это ваш главный источник информации. Закажите выписку через N.Reestr или в МФЦ. Вам нужно только кадастровый номер или адрес квартиры. В выписке будет пункт «Обременения». Там вы увидите:

Арест - значит, приставы уже наложили запрет на продажу.
Запрет на регистрационные действия - это тоже арест, просто другая формулировка.
Ипотека - значит, квартира заложена банку. Без согласия банка сделка не пройдет.

Если в выписке есть хоть один из этих пунктов - сделка под вопросом. Ни один нотариус и ни один регистратор не зарегистрирует сделку с арестом. Если продавец говорит, что «арест снят», пусть покажет подтверждение - выписку с датой снятия. Без этого - не верьте.

Проверьте статус супруга и детей

Если квартира была куплена в браке - это совместная собственность. Даже если в документах стоит только имя одного человека. Значит, супруг имеет право на половину. И если супруг - банкрот, или у него есть долги - квартира может быть включена в конкурсную массу. Даже если вы купили её у другого супруга. Попросите продавца предоставить:

Справку, что квартира не была приобретена в браке (если он был женат или замужем).
Нотариально заверенное согласие супруга на продажу - даже если супруг не указан в собственниках.
Если использовались средства материнского капитала - разрешение органов опеки.

Если продавец отказывается - это красный флаг. Потому что если в будущем супруг заявит, что не давал согласия - сделку отменят. А вы потеряете квартиру.

Проверьте доверенность, если продает представитель

Если продавец не сам, а кто-то по доверенности - будьте особенно осторожны. Доверенность может быть фальшивой. Или устаревшей. Или не давать права на продажу. Попросите оригинал доверенности. Проверьте:

Срок действия - не истек ли?
Есть ли в ней пункт: «право на заключение сделки купли-продажи и ее государственную регистрацию»?
Есть ли пункт о передаче денег - если его нет, деньги должны идти только на счет самого продавца, а не доверенного лица.

Если доверенность выдана в другом городе - проверьте ее на сайте ФНП. Там есть реестр нотариальных доверенностей. Если ее там нет - это повод остановить сделку.

Семья заселяется в новую квартиру, а продавец убегает с деньгами — рядом зелёная галочка 'Проверил всё!'

Проверьте паспорт продавца

Паспорт может быть украден, утерян, объявлен недействительным. Если продавец использует недействительный паспорт - сделка может быть признана недействительной. Да, это редко, но бывает. И тогда вы остаетесь без квартиры и без денег. Попросите продавца показать паспорт. Сверьте фото, ФИО, дату выдачи. Затем проверьте его на сайте Госуслуг - там есть раздел «Проверка паспорта». Введите серию и номер. Если система говорит - «паспорт недействителен» - остановитесь. Никакие уговоры не спасут. Даже если продавец - ваш друг или родственник.

Что делать, если нашли проблемы?

Если вы нашли хотя бы один из этих пунктов - не спешите. Не соглашайтесь на «после сделки заплатим». Это не работает. Долги не исчезают, когда вы купили квартиру. Они остаются на ней. Варианты:

Если долг небольшой - пусть продавец его погасит до подписания договора и покажет квитанцию.
Если есть иск в суде - попросите копию решения. Если решение не в его пользу - сделка отменяется.
Если есть арест - ждите снятия. Это может занять месяц. Не торопитесь.
Если банкротство - не покупайте. Никогда.

Если вы не уверены - вызовите юриста. Да, это стоит денег. Но меньше, чем потеря квартиры и 5 миллионов рублей.

Почему это так важно?

Представьте: вы купили квартиру за 6 миллионов рублей. Заплатили, заселились. Через полгода приходит арбитражный управляющий - говорит: «Продавец объявлен банкротом. Сделка недействительна. Квартира - в конкурсной массе. Вам нужно освободить помещение». Что вы делаете? Вы подаете иск в суд. Вы ждете два года. И в итоге получаете только 10% от своих денег - если повезет. Остальное - пропало. Потому что продавец уже потратил деньги, скрылся, или тоже банкрот. Это не гипотетическая история. Такие дела есть в каждом регионе России. И все они начинаются с одной ошибки: покупатель не проверил продавца.

Можно ли проверить продавца без его согласия?

Да, можно. Все базы, которые мы описали - ФССП, ГАС «Правосудие», ЕГРН, Электронное правосудие - являются открытыми. Вам не нужно разрешение продавца, чтобы ввести его ФИО и дату рождения и получить результат. Это ваше право как покупателя.

Что делать, если продавец отказывается показывать выписку из ЕГРН?

Это повод немедленно остановить сделку. Выписка из ЕГРН - это стандартный документ, который продавец обязан предоставить. Если он отказывается - значит, что-то скрывает: арест, ипотеку, запрет. Ни один риелтор или нотариус не будет работать с таким продавцом. Не рискуйте.

Если продавец - пенсионер, значит, у него нет долгов?

Нет, это не так. Пенсионеры также имеют долги: по кредитам, алиментам, коммунальным платежам, налогам. У них могут быть исполнительные производства. Возраст не защищает от долгов. Проверять нужно всех, независимо от возраста.

Можно ли проверить продавца через риелтора?

Риелтор может помочь с оформлением, но не должен брать на себя ответственность за проверку долгов. Многие риелторы не знают, как правильно проверять ФССП или суды. Даже если вы доверяете агенту - вы все равно должны лично проверить базы. Это ваша сделка, и вы несете риски.

Сколько времени занимает проверка?

На все проверки уйдет 1-2 часа. Всё можно сделать онлайн: ФССП - 5 минут, суды - 10 минут, ЕГРН - 15 минут, проверка паспорта - 2 минуты. Это не долго. Но если вы пропустите хотя бы один пункт - можете потерять всё.

Покупка квартиры - это не просто обмен денег на жилье. Это юридическая операция. И если вы относитесь к ней как к покупке телефона - вы рискуете. Проверьте продавца. Проверьте квартиру. Проверьте документы. Не полагайтесь на слова. Доверяйте только фактам. Потому что в сделке с недвижимостью - нет второго шанса.